Proiectul locuintei - Sporul casei - Soluţii şi idei pentru casă şi grădină Proiectul locuintei - Sporul casei - Soluţii şi idei pentru casă şi grădină

Proiectul locuintei

Construirea unei locuinte este unul dintre cei mai importanti pasi din viata unei familii, iar aceasta importanta rezida atat din nivelul destul de ridicat al investitiei, cat si din implicatiile emotionale si psihice. Succes sau cosmar? Un astfel de proiect oscileaza intre cele doua extreme functie de optiunile pe care la face beneficiarul si de profesionalismul proiectantului si executantului.

Daca pana la achizitionarea terenului nu ati consultat un arhitect, pentru demararea proiectului constructiei este obligatoriu sa o faceti. Este bine ca arhitectul pentru care optati sa aiba experienta in acest tip de lucrare. Pentru a putea intocmi si semna un proiect de arhitectura, seful de proiect trebuie sa fie inscris in Ordinul Arhitectilor din Romania (OAR).

Primele lucruri care va vor interesa vor fi: cat timp dureaza lucrarea si cat costa proiectul? Termenele minime pentru un proiect de locuinta rareori sunt mai mici de 30 de zile. In functie de cat de repede va intelegeti asupra solutiei si cat de complexa este lucrarea, termenul de predare a proiectului poate varia de la o luna la 3 luni sau chiar mai mult.
In ceea ce priveste onorariul arhitectului, acesta se calculeaza in functie de costurile estimate ale intregii lucrari. Valoarea intregului proiect de obicei variaza intre 5% si 10% din valoarea totala a investitiei. Sumele pot sa vi se para mari, dar nu trebuie sa uitati ca este o lucrare complexa, la care participa mai multi proiectanti pe diferite specialitati, pe o durata destul de mare de timp, si aceasta echipa de proiectanti va este indispensabila, atat pentru a va putea legaliza investitia cat si pentru buna executare si exploatare a locuintei.

Fiecare proiect are o serie de etape determinante:

1.Solutia de principiu (in linii mari, cam ceea ce dorim sa construim)
In primul rand, trebuie sa stim ca durata de viata a unei cladiri trebuie sa fie de minim 30 de ani in regim normal de exploatare. Chiar daca nu ne gandim ca urmasii nostri vor locui in aceasta casa, nu vom pierde din vedere anumiti factori: numarul persoanelor care vor locui in cladire, spatiul aproximativ necesar familiei (numarul de incaperi si suprafata lor), necesitati. Este bine sa consultati chiar in aceasta faza un arhitect, puteti afla de la el multe lucruri pe care in mod normal le omitem. Odata stabilita o tema sumara a proiectului, se trece la etapa a doua:

2.Achizitionarea terenului.

3.Proiectarea. Este documentatia intocmita de echipa de proiectare (arhitectura, structura, instalatiile), pe baza careia se va realiza constructia, si proiectul pentru autorizarea constructiei.

4.Alegerea constructorului/executantilor

5. Construirea efectiva a cladirii.

Fiecare proiect cuprinde:

1. Anteproiectul (proiectul preliminar), ce are drept obiectiv propunerea solutiilor de ansamblu, coordonate cu conditiile urbanistice, prevederile legislatiei in vigoare si cu mijloacele financiare ale investitorului, adica bugetul de care dispuneti. Tot acum trebuiesc definitivate conditiile contractuale. Anteproiectul contine documentatii ce prezinta solutia/solutiile de arhitectura si tehnice, estimari ale costului si duratei executiei.
Acesta este momentul in care trebuie sa fiti deschisi la discutia cu arhitectul. Chiar daca va va pune unele intrebari care tin de viata dumneavoastra privata, acestea sunt absolut necesare, avand in vedere faptul ca dumneavoastra veti locui in aceasta cladire care va trebui sa satisfaca toate necesitatile. Este bine sa studiati si legislatia in vigoare, ca sa fiti in tema cu genul acesta de investitie.

2. Proiectul Tehnic (P.T.). Este faza care cuprinde intocmirea tuturor documentatiilor ce includ conceptia de realizare a obiectivului de investitii, pe baza carora se executa lucrarile de constructii autorizate, se urmareste si se controleaza calitatea acestora. P.T.-ul contine proiectele tehnice pe specialitati: arhitectura, structura de rezistenta si instalatiile aferente constructiei (piese scrise si desenate), inclusiv listele cu cantitatile de lucrari si materiale (antemasuratorile) si caietele de sarcini.

3. Proiectul pentru Autorizarea Constructiei (P.A.C.) cuprinde documentatiile pentru obtinerea avizelor si proiectul propriu-zis. Acestea, conform legii 50/1991, sunt un extras din P.T. si se definesc ca o subfaza a proiectului tehnic.
Avizele si acordurile necesare sunt impuse de Certificatul de Urbanism (C.U.).

Detaliere proiect de autorizare a constructiei:

1. Primul pas pe care trebuie sa il faceti in vederea obtinerii autorizatiei este sa depuneti o cerere la primarie pentru Certificatul de Urbanism. In acest document se precizeaza ce si cum puteti construi, ce avize/acorduri si alte documentatii sunt necesare.

2. Apoi va trebui sa contactati un inginer topometrist, care va intocmi ridicarea topografica. Acest proiect contine un plan de incadrare in zona a terenului, la scara mare, un plan de situatie la scara mai mica, cu delimitarile proprietatii, curbele de nivel, cotele absolute de nivel (fata de nivelul marii), precum si alte detalii, in functie de natura terenului. Este un document foarte necesar si arhitectului, care va trebui sa amplaseze constructia pe acest teren.

3. Urmatoarea documentatie care este de obicei ceruta in C.U. este Studiul Geotehnic si de Stabilitate. Acest proiect este necesar pentru a cunoaste caracteristicile solului si pe baza acestuia inginerul structurist va dimensiona fundatiile cladirii.

4. In functie de amplasament, in certificatul de urbanism vi se mai pot cere: PUZ (Plan Urbanistic Zonal), in caz ca terenul este extravilan, PUD (Plan Urbanistic de Detaliu), daca investitia propusa nu este in conformitate cu reglementarile PUG (Plan Urbanistic General), Aviz Comisie Versanti – pentru terenuri cu pante care ar putea ridica probleme stabilitatii constructiei, etc.
Pe baza acestor documente echipa de proiectare va poate intocmi documentatia necesara. In acelasi timp trebuie sa obtineti si fisele tehnice necesare obtinerii Acordului Unic.

Ca durata, trebuie sa aveti in vedere ca termenele legale pentru emiterea acestor documente nu sunt chiar mici: pana la 30 de zile pentru Certificatul de Urbanism, cate 2 saptamani pentru avize, si din nou maxim 30 de zile pentru emiterea Autorizatiei de Constructie. Aprobarea unui PUG/PUZ de catre Consiliul Local poate dura si 3 luni. La acestea se adauga si timpul necesar elaborarii proiectelor: in jur de o saptamana Planul Topo, tot cam atat Studiul Geo, Proiectul de Arhitectura intre 2 saptamani si o luna (in caz ca va intelegeti repede asupra solutiei), 2-3 saptamani proiectul de structura si cel de instalatii.

In general, autorizatia o veti obtine cam la 3-4 luni de la initierea proiectului. Din acest motiv este bine sa incepeti din toamna, astfel incat in primavara sa puteti demara lucrarile de executie. Daca porniti cu proiectarea vara, sunt mici sanse sa va mutati in acelasi an in cladire.

5. Detalii de executie : sunt documentatii suplimentare de detaliu, necesare pe parcursul executiei.

6. Urmarirea de santier si receptia lucrarilor
Proiectantii sunt obligati sa fie prezenti pe santier in anumite faze determinante, conform legislatiei in vigoare. Acestia vor trebui sa verifice conformitatea lucrarilor de executie cu autorizatia de construire, sa participe la certificarea fazelor determinante stabilite prin programul de urmarire a calitatii executiei prevazut in P.T., sa stabileasca solutiile de remediere a unor eventuale erori, sa participe la receptia lucrarilor executate.

Atentie! Urmarirea pe santier si receptia lucrarilor nu inseamna asistenta tehnica, ca forma de supraveghere profesionala, permanenta sau periodica a executarii lucrarilor de constructie. Aceste servicii pot face obiectul unui contract separat, sau ca anexa la contractul initial de proiectare.

Din momentul in care ati obtinut Autorizatia de construire, puteti sa incepeti lucrarea. Este preferabil sa lucrati cu o firma de constructii si nu in regie proprie: chiar daca va costa mai mult, riscati mai putin. O cladire este o lucrare complexa si daca nu aveti experienta in constructii nu veti putea sa o finalizati de unul singur. Chiar daca angajati un “meserias” acesta nu tine loc de inginer, sef de santier si diriginte de santier. De cele mai multe ori banii pe care ii economisiti angajand o echipa mai ieftina ii pierdeti printr-o proasta gestionare a santierului, prin durata prelungita a lucrarii si pierderile de material datorate lipsei de profesionalism a constructorului.

Florin Balan
Arhitect

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Citeşte şi:

Cum construieşti o casă care să îţi aducă facturi mici la întreţinere?

În zilele noastre este o provocare să ţii pasul cu schimbările tehnologice, dar ca să …